Rien n’use une copropriété autant qu’un immeuble qui vieillit “en silence” et des décisions prises sans vision. Le Diagnostic Technique Global (DTG) n’est pas un document de plus : c’est un outil de pilotage. Il permet de passer d’une logique d’urgence (réparer quand ça casse) à une logique de stratégie (anticiper, prioriser, budgéter).
Un DTG bien mené croise trois dimensions qui, en copropriété, sont indissociables : l’état technique du bâti, la performance énergétique et la capacité financière du syndicat des copropriétaires. C’est précisément ce trio qui permet de construire une trajectoire réaliste sur 10 ans, de rassurer les copropriétaires et d’éviter les “mauvais votes” faute d’informations fiables.
DTG : définition et objectifs
Le DTG est né avec la loi ALUR (2014) et a été cadré par un décret qui en précise la méthode. Il est intégré au Code de la construction et de l’habitation. Concrètement, il s’agit d’un diagnostic global qui vise à outiller la décision collective : comprendre l’état réel de l’immeuble, identifier les risques, et organiser les travaux dans le temps avec une logique de priorités.
Son objectif est double : protéger le patrimoine (sécurité, durabilité, conformité) et améliorer la performance (charges, confort, valorisation). Le DTG sert aussi de base de réflexion pour la programmation des travaux, notamment dans la logique du plan pluriannuel qui devient central dans la gestion des copropriétés.
En clair, le DTG répond à une question simple : “Qu’est-ce qui doit être fait, quand, et dans quel ordre, sans mettre la copropriété en difficulté financière ?”
Ce que le DTG analyse réellement : une vue complète de l’immeuble
Le DTG ne se limite pas aux symptômes visibles (fissures, infiltrations, pannes). Il scanne l’immeuble dans son ensemble, avec une lecture technique et fonctionnelle.
Il couvre notamment l’état des parties communes et des éléments structurants : toiture, façades, étanchéité, réseaux, gaines techniques, cages d’escaliers, locaux communs, caves, etc. Il s’intéresse aussi aux équipements collectifs (chauffage, ventilation, eau chaude, ascenseurs, éventuellement production de froid), et à leur cohérence globale : vétusté, rendement, risques, compatibilité avec une amélioration énergétique.
Sur le volet énergie, le DTG intègre généralement le DPE collectif (ou une analyse énergétique équivalente selon les situations), afin d’identifier les pertes et les postes dominants. L’enjeu n’est pas seulement de “classer” l’immeuble, mais de comprendre où se fait la dépense énergétique et pourquoi.
Autre point important : un DTG sérieux inclut une lecture financière du syndicat des copropriétaires. Impayés, niveau de charges, structure budgétaire, capacité à investir, marges de manœuvre… Cette partie est déterminante, car une recommandation techniquement parfaite mais financièrement irréaliste est inutile en copropriété.
Enfin, le DTG peut aussi mettre en évidence des optimisations immédiates, parfois oubliées : par exemple la pertinence du contrat d’énergie (tarif, puissance, options, adéquation aux usages), ou des réglages d’exploitation qui génèrent des surcoûts.
DTG obligatoire : dans quels cas ?
Le DTG n’est pas uniquement un “bon outil” facultatif. Il devient obligatoire dans certaines situations spécifiques, qui sont généralement des signaux d’alerte sur l’état du bâti ou sur la nécessité de structurer une gestion patrimoniale.
En pratique, un DTG peut être exigé notamment :
- lorsqu’un immeuble de plus de 10 ans fait l’objet d’une mise en copropriété (ex : division d’un immeuble locatif en lots) ;
- dans certains contextes liés à l’insalubrité ou à des procédures administratives imposant une évaluation approfondie ;
- comme base utile dans la construction d’une stratégie de travaux à horizon 10 ans, en lien avec les exigences croissantes autour du plan pluriannuel.
Même lorsque le DTG n’est pas strictement obligatoire, il reste souvent hautement recommandé dès que la copropriété envisage des travaux structurants (toiture, façade, chauffage collectif, ventilation), ou dès qu’il existe une incertitude sur l’état réel du bâti.
Qui peut réaliser un DTG ?
Un DTG n’est pas un simple “avis”. Il doit être produit par un professionnel compétent, assuré, et indépendant. La mission exige des compétences transverses : pathologies du bâtiment, réglementation, thermique, systèmes techniques, et compréhension du fonctionnement d’une copropriété.
Dans la pratique, on retrouve souvent : des bureaux d’études spécialisés, des architectes associés à des compétences thermiques, ou des structures ayant l’habitude des projets en copropriété. Le point clé pour un syndic est de choisir un prestataire capable de produire un document pédagogique et actionnable, pas seulement un rapport technique dense.
Que contient un DTG (et ce qu’il ne contient pas)
Un DTG complet repose sur plusieurs briques : un état technique des parties communes, une analyse énergétique (incluant souvent le DPE collectif), une lecture financière, et surtout une proposition de travaux hiérarchisés sur 10 ans avec une estimation de coûts. Cette hiérarchisation est la partie la plus utile : elle transforme un constat en trajectoire.
En revanche, le DTG n’est pas toujours un “projet d’exécution”. Il ne remplace pas des études détaillées (dimensionnements précis, études de conception, consultation entreprises) lorsque la copropriété s’engage réellement dans un chantier important. Le DTG est un outil de décision : il prépare, structure, et sécurise les étapes suivantes.
DTG, DPE collectif, PPT : éviter la confusion
En copropriété, les termes se mélangent rapidement. Le DPE collectif mesure la performance énergétique et propose des pistes d’amélioration, mais il n’intègre pas forcément la profondeur technique et financière d’un DTG. Le PPT (plan pluriannuel) est une programmation des travaux dans le temps : le DTG peut en être le socle, car il met de l’ordre dans les besoins et les priorités.
Le bon repère est simple : le DPE collectif “éclaire l’énergie”, le DTG “éclaire le bâtiment + l’énergie + la capacité à agir”, et le PPT “organise l’action dans la durée”.
Quel est le prix d’un DTG ? (et comment raisonner)
Le coût d’un DTG dépend de la taille de l’immeuble, du nombre de lots, de la complexité technique (chauffage collectif, ventilation, ascenseurs, pathologies), et du niveau de détail attendu. On observe des écarts importants selon les prestataires et l’approche : certains produisent un diagnostic plutôt “réglementaire”, d’autres proposent une ingénierie plus poussée, plus exploitable pour piloter une rénovation énergétique.
La bonne manière de raisonner n’est pas de chercher le DTG le moins cher, mais le DTG le plus utile. Un DTG rentable est celui qui évite une erreur de séquence (ex : travaux incohérents), qui permet de mieux phaser, ou qui débloque un vote grâce à une vision claire des coûts et des bénéfices.
DTG “nouvelle génération” : un outil qui professionnalise la gestion
Avec la montée en puissance des obligations de planification et la digitalisation des données bâtiment, le DTG devient une brique structurante de la gestion patrimoniale. L’enjeu est la traçabilité : centraliser l’information, garder l’historique, suivre les décisions votées, et construire une logique de pilotage sur plusieurs années.
Pour un syndic, c’est un vrai avantage : moins de décisions “à l’instinct”, moins de débats stériles en AG, et plus de capacité à présenter des scénarios chiffrés et cohérents.
Les 3 points clés à retenir
1) Le DTG offre une vision globale : technique, énergie et finances, avec une logique de priorisation sur 10 ans.
2) Obligatoire dans certains cas, il devient surtout un levier stratégique pour sécuriser les décisions et préparer le plan de travaux.
3) Sa valeur dépend du prestataire et de la méthode : un bon DTG est actionnable, pédagogique et exploitable en AG.
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